Мария Мирчева,
Управител и Главен Счетоводител,
Мирчев Акаунтинг
Когато получаваме доходи от наем на движимо или недвижимо имущество (кола, апартамент и т.н.) , държавата търси да събере данък от тях. Облагането на доходите от наем се третира в ЗДДФЛ (Закон за данъците върху доходите на фиическите лица). Данъкът е със ставка 10%, но с тази особеност, че от брутната сума на дохода от наем се приспадат нормативно признати разходи по закон в размер на 10% и получената разлика е облагаем доход от наем.
Нормативно признати разходи
Нормативно признатите разходи са възможност за собственика да покрие разноските си по поддръжката на собствеността – да плати данък сгради, такса битови отпадъци или данък върху превозното средство и т.н.
Пример:
Доход от наем по договор бруто – 500,00 лева
Нормативно признати разходи съгласно ЗДДФЛ – 10% или 50,00 лева
Облагаем доход от наем – 500,00 – 50,00= 450,00 лева
Данък 10% – 450,00 х 10% = 45,00 лева
Чиста сума за получаване – 500,00 – 45,00 = 455,00 лева
За по-лесно пресмятане и елиминирайки калкулацията за нормативно признатите разходи, данъкът върху дохода от наем се равнява на 9%.
500,00 х 9% = 45,00 лева
Внасяне на данъка
Данъкът върху доходите от наеми се внася в държавния бюджет авансово на тримесечие до последния ден на месеца, следващ тримесечието. Така например: за месеците януари, февруари и март, се дължи до 30ти април. За периода април, май, юни – до 31ви юли. За тримесечието юли, август, септември – до 31ви октомври. За последното тримесечие на годината – октомври, ноември и декември, не се дължи авансов данък. Той се декларира и внася заедно с данъчната декларация на лицата до 30ти април на следващата година, в която се декларират всички доходи, в това число и доходите от наем. Липсата на авансов данък за последното тримесечие на годината се обяснява с необходимостта лицата да сверят доходите си, да прегледат, дали са се възползвали от всички облекчения през годината, да преизчислят осигурителния си доход и не на последно място да се възползат от отстъпката, която законодателят е предвидил за по-ранно деклариране и внасяне на дължимия данък за годината.
Кога се подава декларацията?
Подаването на годишна данъчна декларация до 30ти април на следващата година е ключов момент за придобилите доходи от наем, тъй като не са малко случаите на неподадени декларации, които се санкционират от данъчната администрация с глоба до 500,00 лева, ако не подлежи на по-тежко наказание.
Наемите се попълват в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ в Приложение 4 от нея. От 2020 година данните в годишната декларация се нанасят автоматично от системата на НАП (Национална агенция по приходите) с някои изключения. Задължение на физическите лица, получатели на доходи е да сверят разнесените данни, да нанесат корекции, ако е необходимо и да допълнят информацията, която липсва, като например доходите от наеми, получени от физически лица.
Годишните данъчни декларации физическите лица все още могат да подават на хартиен носител на място в офисите на приходната агенция. Декларацията може да бъде подадена и чрез куриер или пощенски запис отново на хартиен носител, но на клиентите си ние препоръчваме, попълването и подаването й да става чрез електронен подпис или чрез ПИК ( персонален идентификационен код ). ПИК лицата получават бързо и лесно от офисите на НАП . Той дава огромно предимство на данъкоплатците, тъй като позволява да използват почти всички опции на елетронните услуги на НАП, в т.ч. справки за дължими суми и плащане на данъци.
Авансово облагане на данъка
Авансовото облагане на доходите от наем се извършва чрез подаване на декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ. Тази декларация се подава в сроковете за внасяне на данъка, т.е. до последния ден на месеца, следващ тримесечието, както сме описали по-горе в текста. От съществено значение е фактът, че с нея (а и с годишната декларация) се декларират само платените доходи.
Например: през тримесечието юли, август и септември сте получили наеми за юли, август, септември, но и предплатен наем за октомври по 500,00 лева. Данъкът е 4 х 45,00 или 180,00 лева. Същият е дължим до 31ви октомври, защото доходът е получен през трето тримесечие, независимо че единият от наемите се отнася за октомври, който е през четвъртото тримесечие.
Авансово внасяне на данъка
Друга важна особеност е : кой декларира и внася данъка авансово с декларацията по чл. 55. Тук възможностите са две :
Когато платец на дохода е фирма или самоосигуряващо се лице.
Това се среща в преобладаващата част от случаите. Тогава наемодателите са максимално облекчени. Фирмата е задължена да удържа данъка при изплащането на дохода от наем, да го декларира и внася в бюджета на тримесечие. За наемодателите остава задължението за подаване на годишна данъчна декларация. Фирмите от своя страна изпращат информация към НАП за всички наемодатели, на които са изплатили доходи от наем през годината в една специална справка – Справка по чл. 73 от ЗДДФЛ. Фирмите и самоосигуряващите лица за разлика от физическите лица са задължени да подават по електронен път всички данъчни декларации , в т.ч. и декларацията по чл. 55 за авансово дължимия данък върху доходите от наем.
Когато платци на дохода са физически лица.
Тогава задължението за удържане, деклариране и внасяне на данъка е вменено на наемодателя. Той получава наема в брутна сума, след което на тримесечие определя задължението, декларира и внася данъка.
Съществено за доходите от наем е, че попадат в ограничението за плащане в брой съгласно ЗОПБ (Закона за ограничаване на плащанията в брой) . Според разпоредбите на този закон всички разплащания в България, които надвишават 10 000,00 лева трябва да се извършват чрез банкова транзакция. Същото важи и за плащания, всяко от които не надвишава 10 000,00 лева, но като съвкупност от един договор надвишават ограничението от 10 000,00 лева. Затова ако сключите договор за наем за месечна наемна сума в размер на 500,00 лева за две години, всяко от плащанията по договора за наем трябва да се превежда по банков път, защото общата сума на всички плащания по договора ще надвиши 10 000,00 лева – 24 месеца по 500,00 лева е 12 000,00 лева.
За какво да внимаваме?
Често срещан проблем, на който се натъкваме в нашата практика, и за който бихме искали да обърнем внимание на наемодателите е, колизията между лицето, което получава дохода от наем и притежателя на собствеността. Така например, когато договорът за наем е сключен между наемател и наемодатели в съпружеска общност, тогава доходът от наем трябва да се дели на две и съответно така да се документира и облага. Друг сходен пример е, когато собствеността е на родителите, пък доходът се получава от децата. Необходимо е да се подходи внимателно към тези подробности, защото впоследствие възникват проблеми при декларирането на доходите и съответно се налагат корекции или отстраняване на неблагоприятни последици.
Повече статии за разходи на компаниите, можете да прочетете тук.